Ämnen
 
Arbete
Bostad
Bostadspolitik
Bostäder och byggande
Samhällsplanering
Bostadsekonomi
Ekonomi
EU
Försvar
Juridik
Kommunikationer
Kultur
Miljö
Näring
Politiska institutioner
Skatt
Social
Socialförsäkring
Utbildning
Utrikes




Sök i politiken.se:
   
28 maj 2015
 
 
Rapport till långtidsutredningen
 
Marknadshyror pö om pö
 
Den statliga Långtidsutredningen har just tagit emot en rapport om bostadsmarknaden. Författarna föreslår en mix av successiva åtgärder – bland annat en fyrstegsraket mot fri hyressättning.
 
Bakom rapporten står nationalekonomen Monika Hjeds Löfmark, till vardags forskare vid Sieps, Hans Lind som är professor vid KTH och Per-Anders Bergendahl. Han låg bakom den så kallade Hyresbostadsutredningen som lade fram sitt betänkande i slutet av 2012, och det finns tydliga paralleller mellan de slutsatser som drogs då och vad som sägs i den aktuella rapporten.
    Hjeds Löfmarks, Linds och Bergendahls grundläggande antagande är att stora, omedelbara reformer vare sig är politiskt möjliga eller kanske ens önskvärda. I stället föreslår de att staten långsamt skruvar på en rad olika rattar. Till exempel när det gäller ränteavdrag och amorteringskrav på bolån. Både åtgärderna är nödvändiga, men bör ske stegvis, menar de tre författarna.
    I en debattartikel i Dagens Nyheter som flankerar betänkandet skriver de att staten kunde passa på och sänka ränteavdragen från 30 till 27 procent nu. Om några år kan man utvärdera effekterna och möjligen inskränka avdragsrätten något ytterligare. Andra åtgärder som figurerar i betänkandet är att sänka reavinstskatten och stämpelskatten något. I gengäld ska fastighetsskatten öka lite – och den ökningen ska tillfalla staten, inte kommunerna.
    När det gäller bostadsbyggande menar Hjeds Löfmark, Lind och Bergendahl att det underliggande problemet är att för lite mark planläggs; inte att byggkostnaderna är för höga. De anser att staten kunde lätta på regler om exempelvis strandskydd och vilka bullernivåer som är acceptabla i bostadsområden. Staten borde också sätta högre press på kommunerna att frigöra mark och i sista hand ta över planeringsprocessen själv. Flera av förslagen överlappar Alliansens bostadspolitiska linje.
    En nyckelfråga i rapporten gäller rörligheten på bostadsmarknaden, och då framförallt på hyresmarknaden som författarna bedömer vara helt dysfunktionell. Med Tyskland som förebild pläderar de för en stegvis avreglering. Till att börja med kunde hyressättningen göras friare i ”relativt nybyggda” fastigheter, skriver Hjeds Löfmark, Lind och Bergendahl i DN.
    Av betänkandet framgår mer i detalj hur de tre föreställer sig vägen till ett system med marknadshyror. I den första etappen tänker de sig att hyresgäster i nyare fastigheter ska förhandla om priset på boendet med värdarna, och att hyrorna ska vara indexerade, det vill säga kunna räknas upp i takt med inflationen (kpi).
    I en andra etapp ska hyressättningen släppas fri på ungefär samma sätt i ägarlägenheter; det vill säga för privatpersoner som hyr ut sina egna bostäder. Ägarlägenheter har inte har slagit igenom på bred front i Sverige trots Alliansens reformförsök, men Hjeds Löfmark, Lind och Bergendahl betraktar den här upplåtelseformen som ett viktigt steg i rätt riktning.
    Det tredje steget vore att inrätta fri hyressättning varje gång en lägenhet hyrs ut på nytt, oavsett om det är en gammal eller ny fastighet. Parallellt skulle dagens förhandlingssystem gälla för beståndshyrorna.
    Slutligen, i ett fjärde steg, skulle det råda fri prissättning på hela hyresmarknaden. Staten skulle då behöva gå in och lagstifta om specialregler för hur höjningar får gå till och vilka jämförelsegrunder som kan användas när bruksvärdesprincipen inte längre gäller – såsom staten gör i Tyskland.
    I Tyskland finns cirka 40 miljoner bostäder och ungefär 60 procent av beståndet är hyresrätter. Merparten hyrs ut av privata värdar som bara äger ett fåtal fastigheter var. Som grundregel är hyran i nya kontrakt fritt förhandlingsbar mellan värd och hyresgäst (med undantag för de byggen som staten subventionerat från början). Det betyder att grannarna i ett och samma hus tenderar att ha olika hög kallhyra beroende på när de flyttat in.
    Men även om hyressättningen i regel är fri när nya kontrakt tecknas, är hyreshöjningar inom befintliga kontrakt reglerade på olika sätt. Och hyresgästerna har ett starkt, lagfäst konsumentskydd. En väsentlig del av det aktuella betänkandet ägnas åt att belysa innebörden av dylika regler och försöka definiera vad konsumentskydd betyder under svenska förhållanden.
    Här märks samma entusiasm över dynamiken på den tyska hyresmarknaden som i Bergendahls förra utredning från 2012. Men den internationella jämförelsen saknar då som nu en fördjupande analys. Finns det kanske historiska förklaringar till varför hyresmarknaden i Tyskland inte präglas av samma brister som den svenska? Och vilken roll spelar den tyska arbetsmarknadsgeografin, med stora och viktiga städer placerade runtom i hela landet? Situationen är radikalt annorlunda än i Sverige.
    I Tyskland, liksom i andra länder med marknadshyror, finns ”social housing”. Det vill säga subventionerat boende för hushåll som inte klarar av sina boendekostnader på marknadens premisser. Hjeds Löfmark, Lind och Bergendahl menar att det är dags för en ”förutsättningslös diskussion” om något liknande i Sverige.
    Samtidigt benämner författarna problemen med ”Sozialer Wohnungsbau”, som det heter på tyska. Det har varit en ohemult dyr åtgärd som avskaffats och därefter nödtvunget återinförts i olika omgångar sedan 1980-talet. Det råder ingen tvekan om att byggföretag och fastighetsägare har berikat sig på offentliga medel och fortfarande gör så. Frågan är mycket infekterad.
    I Sverige är Hyresgästföreningen en tydlig motståndare till den avreglering som Hjeds Löfmark, Lind och Bergendahl skisserar - och till den slags subventionsboende som blir nödvändigt i ett system med marknadshyra (se till exempel ”Kan bostadsbristen bero på att hyrorna är för låga?” nedan).
 
 
Källor:
SOU 2015:48, Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen
 Fulltext  Info
DN Debatt 26/5-15
 Fulltext  Info
 
 
 
Se också:
 
Hyresrätter kan bli ägarlägenheter
Dir 2012:44
- Storstäder behöver marknadshyror
SOU 2012:88
Kan bostadsbristen bero på att hyrorna är för låga?
"Bostadsbristen och hyressättningssystemet - ett kunskapsunderlag"
SvD Näringsliv
Begränsat ränteavdrag slår ojämnt
EU-oro över svenska bolån
 
politiken.se, Själagårdsgatan 17, 111 31 Stockholm, 08-20 28 68, redaktionen@politiken.se